به گزارش خبرگزاری مجله آرونو، افراز ملک در قانون به معنای جدا کردن و تفکیک سهام مالکان مشاعی در یک ملک یا اموال غیرمنقول مشترک است، این عمل به منظور تقسیم ملک مشاعی میان مالکان به نسبت سهام آنها انجام می‌شود، در واقع با افراز ملک مشاع، هر مالک به عنوان مالک انحصاری بخشی از ملک تعیین می‌شود و از مشاع خارج خواهد شد، این فرایند باعث پایان مالکیت مشاعی و ایجاد مالکیت اختصاصی برای هر مالک محسوب خواهد، افراز املاک مشاع می‌تواند به دو صورت اجباری و تراضی انجام شود، در هر دو حالت هدف اصلی تقسیم مالکیت مشاعی و تعیین مالکیت انحصاری است.
بنابراین نحوه افراز ملک مشاع بر اساس شرایط با درخواست از اداره ثبت یا ثبت دادخواست این امر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی و ارسال آن به دادگاه بوده و در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشد، نظیر بعضی آپارتمان‌ها باید دستور فروش ملک مشاعی توسط دادگاه صادر شود.
تفکیک ملک
تفکیک ملک به معنای تقسیم ملکی است که چندین نفر به طور مشترک مالک آن هستند و قصد دارند، ملک را به بخش‌های جداگانه‌ای تقسیم کنند، در این فرایند ملک بین مالکان تقسیم می‌شود و هر مالک به طور مجزا سهم خود را از آن ملک دریافت می‌کندف در واقع ملک مشترک به چندین بخش تقسیم می‌شود و این تقسیم ممکن است بر اساس توافقات بین مالکان یا بر اساس قوانین و مقررات مربوطه انجام گیرد، هدف اصلی تفکیک ملک، جدا کردن مالکیت‌ها و تملکات مالکان به صورت مستقل و جداگانه است.
تفاوت افراز ملک با تفکیک ملک
تفاوت اصلی بین افراز ملک و تفکیک ملک در این است که:
افراز ملک: به معنای جدا کردن و تقسیم سهام مشاعی افراد از یک ملک مشترک به نسبت سهم آنها است و در این حالت تنها سهم مالکی که درخواست افراز دارد، جدا می‌شود و از حالت مشاع خارج خواهد شد و بقیه ملک همچنان به صورت یک ملک مشاع باقی می‌ماند.
تفکیک ملک: به معنای تقسیم تمام ملک مشترک بین مالکان به بخش‌های جداگانه است، در این حالت هر مالک بخشی از ملک را به عنوان مالکیت خود دریافت می‌کند و ملک به چندین بخش تقسیم می‌شود، به طوری که هر بخش به یک مالک تعلق دارد و ملک مشاعی دیگر وجود ندارد.
چه املاکی غیرقابل افراز است؟
ملک غیرقابل افراز به املاکی اشاره دارد که به دلیل مواردی نظیر ابعاد نامناسب، ویژگی‌های معماری خاص یا محدودیت‌های قانونی امکان تقسیم دقیق و منصفانه سهام مشاعی در آنها وجود ندارد، تقسیم مالکیت این املاک ممکن است به دلیل تفاوت ارزشی که بین بخش‌های جداگانه آنها وجود دارد، با مشکل مواجه شود، این نوع املاک به طور معمول نیاز به رسیدگی قضائی و تعیین ارزش تخمینی دارند تا مالکان با توجه به معیارهای عادلانه، به طریقی منصفانه سهام مشاعی را تقسیم کنند.
انواع افراز ملک در حقوق
در حقوق، افراز ملک به دو نوع اصلی افراز داوطلبانه و افراز اجباری تقسیم می‌شود:
افراز داوطلبانه: در این نوع افراز تمام مالکان ملک به توافق می‌رسند که ملک را به بخش‌های جداگانه تقسیم کنند و پس از جمع‌آوری مدارک مالکیت و تهیه نقشه‌های افراز، مستندات به سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شوند و پس از تأیید توسط سازمان، مالکیت بخش‌های جداگانه به نام مالکان انتقال می‌یابد.
افراز اجباری: در صورتی که مالکان جهت افراز ملک با اختلاف مواجه شوند، می‌توانند از طریق دادگاه درخواست افراز اجباری داشته باشند و در صورت تصمیم به افراز اجباری، مراحل لازم توسط مقامات قضائی و اداری انجام می‌شود.
افراز ملک مشاع چیست؟
افراز ملک مشاع به معنای تفکیک و جدا کردن سهام مالکان از یک ملک یا زمین مشترک است تا هر شخص به صورت جداگانه مالکیت بخشی از آن ملک را داشته باشد، این اقدام باعث پایان مالکیت مشترک می‌شود و به هر فرد سهم معینی در ملک تعلق می‌گیرد.
هزینه افراز ملک مشاع
هزینه افراز ملک مشاع مطابق قوانین در زمان اجرای تصمیم نهایی افراز توسط اداره ثبت و معاملات املاک دریافت می‌شود، این هزینه بر اساس ارزش معاملاتی روز مشخص خواهد شد.
مراجع صالح دعوا افراز ملک مشاع
مراجع صالح برای دعوای افراز ملک مشاع شامل دادگاه‌های دیوان عالی، دادگاه تجدیدنظر، دادگاه‌های اولیه استان و شهرستان، دادگاه‌های امور خانواده، دادگاه‌های تجاری و دادگاه‌های امور حقوقی می‌شوند و برای راهنمایی‌های لازم و ارائه دادخواست در دادگاه می‌توانید با مشاوره حقوقی در ارتباط باشید.
مراحل قانونی افراز ملک مشاع
مراحل قانونی افراز ملک مشاع به این صورت است که ابتدا پس از تأیید دادگاه برای اجرای افراز، درخواست به کارشناس ثبتی ارجاع می‌شود، کارشناس پس از بازدید از ملک، تقسیم‌بندی ملک را مشخص می‌کند و نظر خود را به دادگاه ارائه می‌دهد، سپس قاضی با بررسی نظر کارشناس، رأی خود را صادر کرده و در نهایت افراز املاک مشاع به مرحله اجرا می‌رسد.
انواع افراز ملک مشاع (انواع تقسیم مال مشاع)
افراز ملک مشاع (تقسیم ملک به تساوی): در این نوع، همه شرکا باید به توافق برسند که ملک مشاع را به تساوی تقسیم کنند.
تقسیم به تعدیل (تقسیم نامساوی): در بعضی موارد، تقسیم مساوی ممکن نیست و به دلایل مختلف سهم هر شریک نامساوی خواهد بود و در این حالت با توجه به قوانین و توافق شرکا، مالکیت جداگانه برای هر شریک مشخص می‌شود.
تقسیم به رد (تقسیم ملک با پرداخت وجه تفاوت): در صورتی که تقسیم به تعدیل نیز امکان‌پذیر نباشد، دادگاه ممکن است به برخی از شرکا اعلام کند که مبلغی را به سایر شرکا پرداخت کنند تا تفاوت سهم‌ها تعدیل شوند.
مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع
مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع، به دو نهاد اصلی اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک ارتباط دارد و در اداره ثبت پس از تکمیل مراحل ثبتی ملک، درخواست افراز ملک مشاع بررسی می‌شود و تصمیم نهایی درباره پذیرش یا عدم پذیرش این درخواست گرفته می‌شود، در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت می‌توان به دادگاه مراجعه کرد.
شروط لازم برای افراز ملک مشاع به اختصار به شرح زیر است:
توافق شرکا: شرایط افراز ملک مشاع نیازمند توافق تمامی شرکا است.
عدم ضرر از تقسیم: تقسیم ملک نباید منجر به ضرر شرکا شود.
ترتیب مالیاتی: تقسیم ملک نباید باعث پرداخت مالیات بیش از حد معقول شود.
وقف نبودن: ملک نباید توسط مقامات وقف شده باشد.
قانونی بودن: افراز باید با قوانین و مقررات مرتبط سازگار باشد.
بدون اصلاح مشخصات: تغییر مشخصات ملک نباید نیاز باشد.
عدم وجود سند معارض: سند معارض نباید وجود داشته باشد.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع برای افراز ملک مشاع
شناسنامه، کارت ملی، اسامی مالکان، سند مالکیت، کپی سند مالکیت، مقایسه افراز ملک مشاع و تفکیک در ملک، افراز ملک مشاع به معنای تقسیم ملک مشترک بین مالکان به نسبت سهم هر یک است و در این فرایند، ملک به بخش‌های جداگانه تقسیم می‌شود و هر مالک مالکیت بخشی از ملک را به نام خود دریافت می‌کند و تفکیک ملک به معنای تقسیم ملک به قطعات کوچک‌تر است که در این فرایند ملک به قطعات مختلفی تقسیم می‌شود.
